Öffentliches Recht
Aufgrund der restriktiven Gesetzesbestimmung in Bezug auf die Sanierung und Erweiterung von Zweitwohnungsimmobilien werden viele mögliche und sinnvolle Modernisierungen von altrechtlichen Bauten heute untersagt.
Gemäss dem aktuellen Art. 11 ZWG sind Erweiterungen nur bei altrechtlichen Wohnungen, d.h. Wohnungen mit Bestand vor 11. März 2012, und nur im Umfang von max. 30 % der vorbestehenden Hauptnutzungsfläche zulässig, sofern keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Möglich sind auch der Abbruch und Wiederaufbau im Rahmen er vorbestehenden Hauptnutzungsfläche (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Die Kombination von Abbruch/Wiederaufbau und baulicher Erweiterung ist jedoch nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung zumindest in der Bauzone nicht zulässig (zumindest nicht ohne Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung; vgl. BGer 1C_478/2019, E. 4.4).
Randbemerkung: Für Erweiterungen altrechtlicher Bauten ausserhalb der Bauzone verweist Art. 11 Abs. 3 ZWG auf die Bestimmungen des Raumplanungsrechts. Der Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Zweitwohnungen in der Landwirtschaftszone (Stichtag ist hier der 1. Juli 1972) ist gestützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4 RPV zulässig. Im Rahmen der quantitativen Obergrenzen und unter Wahrung der Identität sind dabei auch Erweiterungen möglich (Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 4 RPV), und dies nach der hier vertretenen Auffassung ohne Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung.
Am 19. Juni 2020 wurde eine parlamentarische Initiative mit dem Titel " Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben" eingereicht (BBl 2023 1480 - Parlamentarische Initiative. Unnötige und schädliche Beschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes in Sachen Abbruch und Wiederaufbau von altrechtlichen Wohnungen aufheben. Erläuternder Bericht der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates (admin.ch). Diese beabsichtigt, das ZWG anzupassen und die Kombination aus Erweiterung um max. 30 %, Abbruch/Wiederaufbau und Schaffung zusätzlicher Wohnungen zuzulassen. Damit soll eine attraktive Ausgangslage für den Erhalt und für Investitionen in den bestehenden Altbestand geschaffen werden. Die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates (UREK-N) arbeitete in der Folge eine entsprechende Vorlage aus: Eine Erweiterung von bis zu 30 % soll demnach auch mit der Schaffung zusätzlicher Wohnungen ohne Nutzungsbegrenzung, d.h. auch für Zweitwohnungen, kombinierbar sein. Dasselbe soll für den Abbruch und Wiederaufbau gelten.
Am 16. August 2023 veröffentlichte der Bundesrat seine Stellungnahme (Bundesrat schlägt massvolle Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes vor - UVEK (admin.ch)) und stellte fest, dass der durch die parlamentarische Initiative beabsichtigte und durch die UREK-N ausgearbeitete Vorschlag nicht mit Art. 75b Abs. 1 BV in Einklang zu bringen ist. Im Gegensatz zur parlamentarischen Initiative sollen keine neuen Zweitwohnungen geschaffen werden können. Zusätzliche Wohnungen, die im Rahmen einer Vergrösserung entstehen, sollen ausschliesslich als Erstwohnungen genutzt werden dürfen.
Der Bundesrat unterbreitet daher seinerseits folgenden Gegenvorschlag: Die Wohnraumerweiterung um max. 30 % soll sowohl bei einer blossen Erweiterung wie auch in Kombination mit einem Abbruch und Wiederaufbau zulässig sein, sofern dadurch keine neuen Zweitwohnungen entstehen. Dieser Kompromiss geht zwar weniger weit, lockert aber dennoch die aktuelle Regelung und relativiert die strenge bundesgerichtliche Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Kombination von Erweiterungen mit einem Abbruch und Wiederaufbau.