Änderungen im Mietrecht ab 1. Oktober 2025 – Formvorschriften im Fokus

Mechanische (Faksimile-)Unterschrift

Das Parlament hat Art. 269d OR um zwei neue Absätze ergänzt. Gemäss dem neuen Abs. 4 genügt für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. Damit erfolgt im Bereich der Mietzinserhöhung und anderer einseitiger Vertragsänderungen eine Gleichstellung des Faksimiles mit der eigenhändigen Unterschrift. Zu beachten ist, dass diese Gleichstellung bei Kündigungen nicht gilt.

Aus Sicht der Praxis ist dieser Schritt zu begrüssen. Die neue Regelung bringt insbesondere für Verwaltungen, welche zahlreiche Mietzinsanpassungen gleichzeitig verschicken, Erleichterungen.

Staffelmiete: schriftliche Mitteilung trotz Vertragsabrede

Demgegenüber bringt der zweite neue Absatz von Art. 269d OR statt Erleichterungen mehr Formalismus. Neu regelt Art. 269d Abs. 5 OR, dass für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen, die in einer Vereinbarung nach Art. 269c OR vorgesehen sind, die schriftliche Form genügt. Ergänzend bestimmt Art. 19a VMWG, dass diese Mitteilung frühestens vier Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen darf. Was auf den ersten Blick als Erleichterung erscheint, entpuppt sich als neuer Stolperstein für Vermieterinnen und Vermieter.

Eine Staffelungsklausel (Art. 269c OR) erlaubt es, bereits beim Vertragsabschluss festzulegen, in welchen Schritten der Mietzins steigt. Zulässig ist das nur, wenn der Vertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird, die Erhöhung höchstens einmal jährlich erfolgt und der Erhöhungsbetrag in Franken festgelegt wird. In der Vergangenheit mussten die einzelnen Staffeln jeweils mit amtlichem Formular der Mieterschaft mitgeteilt werden. Diese Formularpflicht entfiel jedoch mit dem Entscheid 4A_124/2019 des Bundesgerichts vom 1. November 2019. Das Bundesgericht kam in diesem Entscheid zum Schluss, dass unter Berücksichtigung des Sinns der Formularpflicht und des Umstands, dass die einzelnen Staffeln nur im Rahmen einer Anfechtung des Anfangsmietzinses gerichtlich überprüfbar sind, es keiner formalen Erhöhungsanzeige bedarf. Nach dieser Rechtsprechung war der Vertrag allein ausreichend, um die Erhöhungen automatisch wirksam werden zu lassen.[3]

Mit der neuen gesetzlichen Regelung wird nun doch wieder eine Mitteilung vorgeschrieben. Dies stellt gegenüber der bisherigen Rechtsprechung einen Rückschritt dar. Während das Bundesgericht die vertragliche Vereinbarung genügen liess, verlangt der Gesetzgeber wiederum eine formale Handlung. Zwar ist die Schriftform weniger streng als das amtliche Formular, dennoch stellt dies eine zusätzliche formale Hürde dar.

Zudem lässt diese neue Regelung praxisrelevante Fragen unbeantwortet, zumal sich der Verordnungstext lediglich zum frühesten Zeitpunkt der Mitteilung äussert. Welche Folgen hat es, wenn die schriftliche Mitteilung verspätet oder gar nicht erfolgt? Hier dürfte (wiederum) die zukünftige Rechtsprechung entscheidend sein, welche jedoch nicht bereits in naher, sondern eher in entfernter Zukunft die für die Praxis gewünschte Klarheit bringen wird. Um gar nicht erst auf diese Rechtsprechung angewiesen zu sein, wird empfohlen, mit internen Fristplänen und automatischen Benachrichtigungen dafür zu sorgen, dass die schriftlichen Mitteilungen rechtzeitig – aber eben nicht mehr als vier Monate – im Voraus mit eingeschriebenem Brief erfolgen. 

Erweiterte Angaben im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses

Schliesslich hat der Bundesrat Art. 19 Abs. 2 VMWG mit Wirkung ab 1. Oktober 2025 ergänzt. Demnach müssen Vermieterinnen und Vermieter in Kantonen mit Formularpflicht beim Abschluss eines neuen Mietvertrags neu zusätzliche Angaben im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses machen. Aktuell gilt in sechs Kantonen (BS, FR, GE, LU, ZG, ZH) eine vollständige und in zwei Kantonen (NE, VD) eine auf bestimmte Gemeinden oder Bezirke beschränkte Formularpflicht. Am 28.9.2025 haben die Stimmberechtigten im Kanton Bern die «Miet-Initiative»[4] angenommen, so dass bei einem Wohnungsmangel künftig auch im Kanton Bern oder in einzelnen Verwaltungskreisen des Kantons Bern die Vermieterinnen und Vermieter verpflichtet sind, die Vormiete bei einem Mieterwechsel in einem Formular offenzulegen. Ein Wohnungsmangel liegt dabei vor, wenn weniger als 1,5 Prozent der Wohnungen leer stehen.[5]

Konkret geht es bei der Ergänzung von Art. 19 Abs. 2 VMWG darum, auf dem Formular den für den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) des Vormieters einzutragen. Laut Bundesrat soll dies für mehr Transparenz sorgen und Mieterinnen und Mietern helfen, besser einzuschätzen und zu beurteilen, ob es Gründe für eine Anfechtung
gibt.[6]

In der Praxis sieht die Sache jedoch anders aus. Der Anfangsmietzins wird bei Neuvermietungen in der Regel nach der sog. absoluten Methode festgelegt. Dazu gehört die angemessene Nettorendite, die Orts- und Quartierüblichkeit oder bei neueren Bauten die kostendeckende Bruttorendite. Der Mietzins des Vormieters spielt dabei keine Rolle.[7]

Die neue Pflicht zur Angabe dieser historischen Werte führt daher zu einer Differenz zwischen formaler Anforderung und praktischem Nutzen. Vermieterinnen und Vermieter müssen Daten liefern, die unter Umständen in keinem Zusammenhang zur Berechnungsgrundlage des Anfangsmietzinses stehen. Mieterinnen und Mieter könnten diese Angaben zudem fälschlicherweise als Massstab für den Mietzins interpretieren und Rückschlüsse ziehen, die rechtlich nicht zutreffen. Wer nach dem 1. Oktober 2025 nicht das ergänzte Formular verwendet oder dieses nicht korrekt ausfüllt, sieht sich zudem mit formellen Unsicherheiten konfrontiert, ob der Mietvertrag hinsichtlich der Höhe des Anfangsmietzinses gültig ist.[8]

Vermieterinnen und Vermieter in Kantonen mit Formularpflicht sind daher gut beraten, das Formular sorgfältig und vollständig auszufüllen.

Bei mietrechtlichen Fragen stehen Ihnen die Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte der Advokatur Notariat Lemann, Walz & Partner jederzeit gerne zur Verfügung.