Das Mietrecht – Silberstreifen am Horizont?

Die Hypothekarzinsen verharren zur Zeit auf einem historisch tiefen Niveau und «erfreuen» damit sowohl Eigentümer als auch Mieter. Sämtliche Finanz- und Wirtschaftsexperten rechnen aber jederzeit mit steigenden Zinsen, was zu Mietzinserhöhungen und nach geltendem Mietrecht auch zu einer ebenso grossen «Flut» von Mietprozessen führen wird.

Das Volk hat sich in den vergangenen Jahren bereits zwei Mal[1] gegen eine Revision des «neuen» Mietrechts von 1990 ausgesprochen. Das bedeutet nun aber nicht, dass Bundesrat und Parlament keinen Revisionsbedarf sehen: Insbesondere der Bundesrat bezeichnet das heutige Mietrecht in vielen Bereichen als mangelhaft; es habe sich von den wirtschaftlichen Realitäten entfernt.[2] Er will deshalb im ersten Halbjahr 2005 eine Vernehmlassung durchführen. Zu den Kernanliegen gehören die Loslösung der Mietzinsen von den Hypothekarzinssätzen und die Möglichkeit der Erhöhung des Mietzinses alleine aufgrund der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise. Das Mietrecht soll zudem vereinfacht und verbessert werden. Diese Stossrichtung wird sowohl vom Schweizerischen Hauseigentümerverband als auch vom Mieterverband grundsätzlich begrüsst, wenn auch über die Details sicher noch gestritten werden wird.

Bis es aber soweit ist, müssen wir uns mit dem komplizierten und höchst komplexen Mechanismus des Mietrechts von 1990 abfinden, welches im Übrigen auf einen Vorschlag einer Expertenkommission unter Vorsitz des heutigen Bundesrates Moritz Leuenberger zurückgeht.

Das heutige Mietrecht fusst auf der so genannten «Missbrauchsgesetzgebung », d.h. Veränderungen des Mietzinses oder Kündigungen, welche missbräuchlich sind, sollen verhindert, mithin mit gesetzlichen (Ungültigkeits-)Folgen belegt werden. Insbesondere beim Mietzins gilt die so genannte «relative Methode»:

Sowohl Mieter als auch Vermieter können zum Ausgleich von Kostenveränderungen, welche seit der letzten Mietzinsfestlegung eingetreten sind, eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Massgeblich für die Bemessung der Veränderung sind die Kostenfaktoren, wie sie zur Zeit der letzten Mietzinsanpassung oder, wenn noch keine Mietzinsanpassung erfolgte, zu Mietbeginn bekannt waren. Das Mietrecht lässt folgende (relative) Mietzinserhöhungsgründe zu:

• Hypothekarzinserhöhungen (Massgebend sind ausschliesslich die sog. Leitzinssätze der örtlichen Kantonalbanken, unabhängig von der effektiven Fremdfinanzierung des Vermieters; im Kanton Bern ist zur Zeit vom unteren Zinsband der BEKB von 3% auszugehen.) 
• Teuerung auf dem risikotragenden Kapital (40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise). 
• Betriebs- und Unterhaltskostenteuerung (= Allg. Kostensteigerungen, jährliche Pauschale von max. 1%, je nach Praxis der örtlichen Schlichtungsbehörde/ Mietgerichte). Als Faustregel gilt: Ist die Teuerung pro Jahr im Durchschnitt kleiner als 3%, werden von den meisten Mietämtern Erhöhungen von nur 0,5% anerkannt.[3] 
• Ferner kann der Vermieter die seit der letzten Mietzinsanpassung vorgenommenen wertvermehrenden Investitionen oder umfassenden Überholungen geltend machen.[4] 
• Sodann können im Mietvertrag oder bei der letzten Mietzinserhöhung angebrachte Vorbehalte bezüglich nicht ausgeschöpfter Mietzinsreserven ausgeschöpft werden. 

Bei befristeten Mietverhältnissen, die auf einen bestimmten Termin enden, ohne dass es einer Kündigung bedarf, sind diese Regeln nicht anwendbar. Insbesondere Hypothekarzinsveränderungen haben in diesen Mietverträgen keinen Einfluss auf die Mietzinsgestaltung. Der Mietzins folgt in solchen Verträgen meist einer Indexklausel oder er wird gestaffelt.[5]

Neben den erwähnten relativen Mietzinserhöhungsgründen kennt das heutige Mietrecht noch drei so genannt absolute Mietzinskriterien:

• Angemessene Nettorendite, 
• kostendeckende Bruttorendite (nur bei Neubauten zulässig) und 
• die Anpassung aufgrund der Entwicklung der Orts- bzw. Quartierüblichkeit. 

Diese absoluten Kriterien dienen vor allem zur Berechnung eines nicht missbräuchlichen Mietzinses bei Neuabschluss eines Mietvertrags. In laufenden Mietverhältnissen können sie nur in Spezialfällen und unter bestimmten Bedingungen vorgebracht werden.[6]

Würden die Hypothekarzinsen beispielsweise um 3/4 Prozentpunkte anziehen (Leitzinssatz der massgebenden Bank, i.d.R. Kantonalbank) und die letzte Mietzinsanpassung stammte vom 1. Juni 2003 (damals senkte die BEKB das untere Zinsband auf heute unveränderte 3%), ergäbe sich für die 3-Zimmer-Wohnung von Frieda B. mit einem Nettomietzins von heute monatlich Fr. 1400.– folgende Berechnung:

1. Erhöhung aufgrund der Hypothekarzinsanhebung:

von 3% auf 3,75% = 9% Erhöhung oder
+ Fr. 126.00

2. Erhöhung aufgrund der aufgelaufenen Teuerung:

Stand Juni 2003: 102,9 Punkte[7]
Stand Februar 2005: 103,9 Punkte, 40% davon auf Miete überwälzbar oder 0,38%
+ Fr. 5.32

3. Allgemeine Kostensteigerung (Annahme 1% p.a.)

21 Monate oder 1,75%
+ Fr. 24.50

Total Erhöhung 11,13% oder gerundet

+ Fr. 155.85

Die Erhöhung würde also für Frieda B. empfindlich hoch ausfallen und pro Jahr immerhin einen Betrag von Fr. 1870.– ausmachen. Die Erhöhung ist aber nur in dem Umfang zulässig, als vorhergehende Mietzinssenkungen weitergegeben worden sind. Diese Umstände – auch bei Mieterwechseln – geben immer wieder zu Diskussionen und rechtlichen Auseinandersetzungen Anlass. Dass versucht wird, mit Mietzinsanfechtungen bei den Mietämtern «besser wegzukommen» ist deshalb verständlich, wenn auch für beide Seiten bemühend, weil mitunter während Wochen oder sogar Monaten nicht klar ist, welcher Mietzins tatsächlich bezahlt werden muss. Wegen der Komplexität der Materie werden Mietzinserhöhungen und -senkungen immer wieder falsch berechnet, was sich je nachdem für oder gegen die Mieter auswirken kann. Damit werden «aufsässige» Mieter gegenüber der schweigenden Mehrheit klar bevorzugt, was für ein gutes vertragliches Verhältnis die falschen Signale setzt. Darum ist die Absicht des Bundesrates, das Mietrecht für beide Parteien mit neuen Regeln zu vereinfachen, sicher ein Schritt in die richtige Richtung.

Ob die soeben publizierte[8] Lösungsmöglichkeit von Herrn Bundesrat Joseph Deiss hierzu den richtigen Ansatz bietet, ist fraglich, aber offenbar konsensfähig: Nach dem Wahlmodell sollen Mieter und Vermieter künftig frei entscheiden können, ob der Mietvertrag nach dem Modell der Kostenmiete (wie oben beschrieben) oder nach dem Modell der Indexmiete ausgestaltet wird. Im ersten Fall ist der Mietpreis von den effektiven Kosten abhängig, im zweiten wird die Miete an die Teuerungsentwicklungen geknüpft. Laut dem Bundesamt für Wohnungswesen soll geprüft werden, welche Kostenfaktoren im Rahmen einer neuen Kostenmiete gelten und ob Pauschalen eingeführt werden sollen. Weiter soll neu festgelegt werden, wann eine Mietzinserhöhung als missbräuchlich gilt.

Die Indexmiete stellt das Modell der gescheiterten Reformen dar. Als Richtwert für eine Mietzinsanpassung gilt dabei die allgemeine Preisentwicklung. Zur Debatte stehen folgende Eckpunkte:

• Die Teuerung soll zu höchstens 80% überwälzt werden (verworfene Vorlage: 100%) . 
• Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er mehr als 10% über der Miete eines Vergleichsobjektes liegt (verworfene Vorlage: 15%). 
• Bei Handänderungen soll – im Gegensatz zur ersten Vorlage – kein Mietaufschlag erlaubt sein. 

Die Idee dieses Wahlmodells brachte offenbar der Hauseigentümerverband ein und der Mieterverband zeigt hierzu Gesprächsbereitschaft.

Falls dieses System tatsächlich zum Gesetz wird, würde sich alsbald zeigen, welches Modell sich mehr durchsetzt. Es ist aber auch klar, das «Doppelspurigkeiten» selten zur Vereinfachung führen.